Che cosa è il mutuo?

1. Definizione ed origini storica
2. Le diverse tipologia di mutuo: 
   1. Il mutuo a tasso fisso; 
   2. Il mutuo a tasso variabile: 
   3. Il mutuo a tasso misto; 
   4. Il mutuo a tasso doppio. 
3. I costi del mutuo
4. La surroga 
5. La rinegoziazione

1 Definizione ed origine storica 

Oggi la Cicala vuole approfondire cosa sia il mutuo (ops! La prima domanda all’esame di promotore nel 1999 del Vostro consulente finanziario).

Come sempre, partiamo dalla definizione che ci fornisce il Codice Civile. 

Secondo l’articolo 1813 c.c., “il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stesse specie e qualità”. 

Analizzando parola per parola la definizione appena riportata, rileviamo che si tratta di un contratto reale, cioè di quella tipologia di contratto che si perfeziona con la consegna materiale della cosa (c.d. traditio rei), in cui il mutuante, la banca erogatrice, consegna al mutuatario, il soggetto a favore del quale è stato concesso il mutuo, del denaro ovvero dei beni fungibili. 

L’obbligazione derivante dal mutuo si modellò già nel diritto romano sull’obbligazione derivante da delitto, così come quest’ultima si era tratteggiata quando si diede corso alla fase della composizione volontaria delle liti. 

Il mutuatario, cioè, o altri per lui, si assoggettava al creditore: costituiva sé stesso o una persona della sua famiglia come ostaggio e garante. ll regime della composizione garantita dalla obligatio (asservimento) del colpevole (o di altri per lui) suggerì l’espediente di garantire in modo analogo il pagamento della somma mutuata. Pare che la persona così assoggettata fosse lasciata d’ordinario in uno stato di precaria libertà di fatto; ma giuridicamente era asservita al creditore e questi conservava in qualunque momento la facoltà d’impadronirsene. I caduti in siffatta condizione di asservimento si dicevano nexi: posizione analoga a quella dei servi e dei filii familias mancipio dati nell’epoca storica del diritto romano.

Un momento storico fondamentale nell’evoluzione dell’istituto del mutuo, e dell’obbligazione in generale, in Roma possiamo fissarlo grazie allo storico Tito Livio (Ab Urbe Condita Libro VIII, 28) che ci ricorda una legge – la lex Poetelia dell’anno 326 a. C. – la quale vietò che le obbligazioni da mutuo (e, in generale, da contratto) cagionassero un asservimento personale a garanzia del pagamento del debito e sostituì all’asservimento personale un asservimento patrimoniale: alla obligatio personae la obligatio rei: “pecuniae creditae bona debitoris, non corpus obnoxium esset (trad: che i beni soltanto, e non la persona del debitore, potesse essere presi come garanzia della somma dovuta)”. 

Anche nelle Institutiones di Gaio viene data una descrizione di mutuo in questo modo: “Re contrahitur obligatio velut mutui datione. Mutui autem datio proprie in his rebus contingit quae pondere numero mensura constant, qualis est pecunia numerata vinum oleum frumentum aes argentum aurum. Quas res aut numerandoaut metiendo aut pendendo in hoc damus, ut accipientium fiant et quandoque nobis non eaedem, sed aliae eiusdem naturareddantur. Unde etiam mutuum appellatum est, quia quod ita tibi a me datum est, ex meo tuum fit (trad. L’obbligazione si contrae mediante cosa come nel caso del mutuo. La dazione a mutuo concerne propriamente quelle cose che valgono per peso, numero o misura, quali il denaro contante, il vino, l’olio, il frumento, il rame, l’argento e l’oro. Diamo queste cose, a numero, peso o misura, affinché diventino di chi le riceve, e ci vengano successivamente restituite, non le stesse, ma altre della stessa natura. Per questo è chiamato mutuo, perché quel che ti è dato in questo modo da me, diventa da mio tuo)”.

A differenza del mutuo romano, il mutuo greco (δάνειον) s’incorpora in un documento che ha un valore suo proprio, secondo l’opinione dominante, indipendentemente dalla causa menzionata. Ciò si esprime col dire che il diritto greco riconosce al mutuo il valore di obbligazione letterale. Sotto la forma del δάνειον sono redatti documenti di crediti svariati: mutuo ex causa antecedente, delegazione, promessa di donazione, carta d’alimentazione (συγγραϕὴ τροϕῖτις) rilasciata dal marito alla moglie che gli sia unita per matrimonio non scritto (γάμος ἄγραϕος).

2 Le diverse tipologie di mutuo: durata – finalità e tasso di interesse

I contratti di mutuo possono essere differenti in funzione della durata, della finalità e dei tassi d’interesse ad essi applicati. 

In base alla durata un mutuo può essere definito di media o lunga durata: si va dai 5 anni ai 30 anni. 

Invece, in base alla finalità si può certamente dire che un mutuo serva per:

• l’acquisto di un immobile
• la costruzione di un immobile
• la ristrutturazione di un immobile 
• la mancanza di liquidità. 

Infine, i mutui si distinguono in base ai tassi di interesse: 

• tasso fisso
• tasso variabile
• tasso misto
• tasso doppio. 

Prima di entrare nel merito, però si deve definire cosa si intenda per interesse, ovvero è quanto il mutuatario deve pagare al mutuante per ricevere la somma di denaro per un dato periodo. Non è corretto definire l’interesse come il costo del mutuo, perché come vedremo, durante la pratica di istruttoria di mutuo e della conseguente erogazione ci possono essere, anzi ci sono altre voci che vanno a costituire quello che può essere definito come costo del mutuo. 

Il mutuo a tasso fisso 

Il tasso di interesse fisso non ha bisogno di definizione, in quanto resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. 

Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo. 

Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. 

Il mutuo a tasso variabile 

Benché sia sufficientemente chiaro anche cosa si intenda per tasso di interesse variabile, si deve dire che questa tipologia di tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari. 

Il rischio principale è un aumento dell’importo delle rate. 

A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente. 

Il mutuo a tasso misto 

In questo caso il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile. 

Il mutuo a tasso doppio 

Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. 

3 I costi del mutuo

Come abbiamo già detto, il tasso di interesse NON è l’unico costo che il mutuatario deve sostenere, ma, oltre alle imposte, si devono aggiungere anche le seguenti voci:  

• le spese di istruttoria, che possono consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento; 
• le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare; 
• le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari; 
• il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente (esempio: la perdita del posto di lavoro) che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito. Se l’intermediario chiede di stipulare un’assicurazione sulla vita è tenuto ad accettare, senza variare le condizioni offerte per l’erogazione del mutuo, la polizza che il cliente presenta o reperisce autonomamente sul mercato, sempre che la polizza offra un livello di protezione equivalente a quella proposta dall’intermediario. Se il cliente accetta di stipulare l’assicurazione offerta dall’intermediario, dovrà essere informato dell’ammontare della provvigione pagata dalla compagnia assicurativa all’intermediario. 
• gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere comportano una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata; 
• la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso della rata (l’elenco completo delle spese è nel foglio contenente le Informazioni generali). 
• Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto. 

4 La surroga

Nell’ambito che ci interessa, ovvero nel contratto di mutuo, la surroga è il trasferimento di un mutuo già in corso dalla banca in cui è stato acceso in un’altra che offre condizioni migliorative.

La facoltà di surroga del mutuo su volontà del debitore, ovvero del mutuatario, esiste fin dal 1942 con la promulgazione dell’articolo 1202 del Codice Civile. Tuttavia, non veniva mai utilizzata per via delle sue problematiche operative. Questo, però, fino alla cosiddetta “Legge Bersani” del 2007, che ha riportato in auge la surroga definendone meglio le caratteristiche e opportunità, e rendendola più conveniente per il mutuatario.

Le prime disposizioni sulla portabilità del mutuo sono state introdotte nell’ordinamento italiano dall’articolo 8 del DL n.7 del 31 gennaio 2007 (meglio conosciuto con Decreto Legge Bersani bis), convertito con modificazioni dalla Legge n.40 del 2 aprile 2007. Questo articolo è stato poi successivamente modificato dall’articolo 2 comma 450 della Legge n.244 del 24 dicembre 2007 (Legge Finanziaria 2008). Successivamente la normativa è stata modificata dal Decreto Legislativo n.141 del 13 agosto 2010. 

L’articolo 4 comma 2 del DL 141/2010 ha di fatto trasfuso la disciplina nel Testo Unico Bancario (abbreviato TUB), cioè l’elenco delle leggi in materia bancaria e creditizia contenute nel Decreto Legislativo n. 385 del 1° settembre 1993 e successive modificazioni, aggiungendo l’articolo 120-quater. Ad oggi, quindi, la disciplina della surroga o portabilità del mutuo è contenuta nelle regole del Testo Unico Bancario. 

La Bersani-bis ha introdotto una novità per l’esercizio della surroga: la portabilità dell’ipoteca. In precedenza, era necessario cancellare l’ipoteca e, estinto il vecchio mutuo, iscrivere una nuova ipoteca con l’istituto di credito subentrante.

In base alle nuove regole, anziché cancellare l’ipoteca, nei Registri Immobiliari il notaio effettua un cambio di attore, indicando il nome del nuovo creditore con una nota a margine della vecchia ipoteca.

Secondo la legge finanziaria del 2008, le spese di nuova istruttoria e perizia e ogni altro onere sono a carico della banca subentrante, fatto salvo l’onorario notarile. 

5 La rinegoziazione

In base al citato decreto Bersani, la banca non può operare un’autosurroga, per stipulare un mutuo a nuove condizioni. La surroga è finalizzata alla portabilità dell’ipoteca, e vale soltanto fra istituti differenti.
Tuttavia, se il cliente chiede una surroga, la banca può proporre una rinegoziazione e cambiare le condizioni contrattuali in modo più favorevole al cliente, con il consenso scritto di entrambe le parti.

La rinegoziazione non riguarda solo l’allungamento della durata, ma la ridefinizione di un qualunque aspetto del piano di ammortamento: durata, rata, interesse, spread, tipo di tasso.

La surroga e il confronto di preventivi di altre banche è anche un’opportunità per ottenere una rinegoziazione e condizioni migliorative dal proprio istituto di credito.

25.05.2021

Avv. Alba Cicala